Grundstücke

Bei der Grundstückszuweisung hängen eng zusammen, die Regeln für:

Immobilienzuweisung (ZGB 617)

Bei der Immobilienzuweisung sind zu beachten:

Massgeblicher Wert

  • Verkehrswert
  • Beizug eines Sachverständigen
    • Immobilien-Schätzer
    • Liegenschaften-Bewerter
  • Verkehrswert-Berechnungsformeln
    • Real- und Ertragswert-Methode
      • einfache Formel: (Realwert + Verkehrswert) : 2
      • mehr ertragsgewichtende Formel: (Realwert + [2 x Ertragswert]) : 3
      • kapitalisierungssatz-orientierte Formel: » Kapitalisierungszinssatz
    • DCF-Methode
      • Bewertung mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermöglicht einen besseren Einblick in die werttreibenden Faktoren wie
        • Mieterträge
        • Anlagekosten (Immobilien renovieren)
        • Periodengerechte Erhebung der Zahlungsflüsse
        • Abzinsung auf den Stichtag
        • etc.
      • DCF-Bewertung schafft eine komfortablere Verhandlungsposition
      • » Immobilienschätzung: Begriffe
    • Nutzungsart bestimmt Bewertungsformel
      • Selbst genutzte Immobilien
        • Wohnimmobilien
        • Unternehmensimmobilien
      • Betreiberimmobilien
      • Kapitalanlageimmobilien
      • Sonderimmobilien
      • Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke (ZGB 619)
    • Irrelevanz der grundpfandrechtlichen Belastung auf die Bewertung (vgl. auch BGE 5C.109/2004, Erw. 3)
  • Erblasser-Anordnung
    • Zulässigkeit, weil ZGB 617 dispositiver Natur, unter Vorbehalt des Pflichtteilsrechts
    • Anordnungsgegenstand
      • Anrechnungswert
        • Inventarwert
        • Bilanzwert
        • Steuerwert
      • Bewertungsmethode
      • Immobilienzuweisung = Netto-Anteil = Erbanteil (» BGE 5C.40/2001, Erw. 3 lit d.)
  • Erben-Vereinbarung
    • Zulässigkeit, unter der Voraussetzung der Einstimmigkeit
  • Erbteilungsgericht
    • Gebundenheit an Gesetz (ZGB 617) bzw. an den abweichenden Erblasserwillen

Massgeblicher Zeitpunkt

  • Wert zum Zeitpunkt der Teilung
    • Im Gegensatz zum „Todestagprinzip“ für die Feststellung des Nachlasses, für die Pflichtteilsberechnung und die Herabsetzbarkeit lebzeitiger Zuwendungen massgebend ist, wird für die Gleichbehandlung der Erben auf den „Wert zum Zeitpunkt der Erbteilung“ abgestellt.
    • Falls Finalisierung der Erbteilung erst einige Zeit nach der Liegenschaftenschätzung stattfindet, kann es gerechtfertigt sein, eine Aktualisierung der Bewertung zu verlangen.
  • Erblasser-Anordnung (Teilungsvorschrift)
    • Zulässigkeit im Rahmen der disponiblen Quote (Pflichtteilsverletzungsverbot)
    • Eine erblasserische Teilungsvorschrift ist bindend
      • für die Erben, vorbehältlich einstimmiger Einigung über eine Abweichung
      • für das Erbteilungsgericht

Massgebliches Vorgehen

  • Festlegung eines „Stichtages“ für die Immobilienschätzung
  • Veranlassung Schätzungsverfahren (ZGB 618)
  • Fortgesetzte Erbengemeinschaft
    • Wertschwankungen infolge der lange andauernden Erbengemeinschaft können die Festlegung eines späteren „Stichtages“ rechtfertigen.
  • Einvernehmliche Erbteilung
    • Abweichungen vom Gesetz hinsichtlich Wert oder Teilungszeitpunkt ist zulässig (vgl. ZGB 607), weil ZGB 617 nicht zwingend ist.
    • Abweichungen von Erblasser-Anordnung (Teilungsvorschrift) sind bei Einstimmigkeit der Erben möglich.
  • Erbteilungsprozess
    • Zeitpunkt der Erbteilung = Zeitpunkt der Urteilsfällung
    • Abweichungen aus praktischen Gründen, da die Immobilienschätzung vor dem Urteilsspruch stattfinden muss.
    • Nachschätzung:
      • Bei lange dauerndem Erbteilungsprozess ist jeder Erbe berechtigt, eine sog. Nachschätzung (Bewertungs-Aktualisierung) zu verlangen.
      • Eine Nachschätzung erfolgt nur auf Antrag hin.
      • Gründe:

Latente Steuern

» siehe unten: Latente Steuern

Schätzungsverfahren (ZGB 618)

Anwendungsbereich

  • Umstritten
  • Tendenz
    • Anwendung nur in folgenden Fällen
      • Vorrecht eines Erben am Grundstück
        • kraft Gesetz
        • kraft erblasserischer Anordnung
    • Anwendungsordnung in den übrigen Fällen
Anwendungsfälle
  • Erbteilungsprozess, auf Erbteilungsklage hin
  • Verkehrswertschätzung auf eigenes Begehren hin

Antragstellung

  • Erbteilungsprozess
    • Erbteilungsgericht
  • Eigenes Begehren
    • zuständiger Richter nach kantonalem Recht, i.d.R. Einzelrichter

Grundsatz

  • Wertermittlung im Streitfall durch Schätzungsgutachten
  • Schätzungsantrag des teilungsvorberechtigten Erben stellt keine Ausübung der Option dar, da die Schätzung gerade dazu dient, dem berechtigten Erben die Entscheidungsgrundlage für den Optionsentscheid zu schaffen (vgl. ZR 1973 Nr. 43, Erw. 3)

Sachverständiger (Gerichtsgutachter)

  • Kantonale Schätzungskommission (kantonal unterschiedlich)
  • Unabhängiger privater Sachverständiger
    • Immobilien-Schätzer
    • Liegenschaftenexperte
    • Landwirtschafts-Berater

Bewertungsgutachten als Gerichtsgutachten

  • Verkehrswertschätzung als Mandatsziel
  • Gericht steht freie Würdigung des Bewertungsgutachtens zu
  • Das Bewertungsgutachten muss gewissen Mindestanforderungen genügen
    • Auftraggeber
    • Auftragsumschreibung
    • Liegenschaftenbeschrieb
    • Erwägungen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
    • Berechnungsmethode („Real- und Ertragswert-Methode“, „DCF-Methode“ usw.), Berechnungsgrundlage (Kapitalisierungszinssatz [KZS] bzw. Kapitalisierungsfaktor]) und Berechnungen
    • Wert-Erhöhungsfaktoren / Wert-Reduktionsfaktoren
  • Zum Verfahren:
  • Zum mangelhaften Schätzungsgutachten:

Bewertungsgutachten als Privatgutachten

  • Erblasser-Anordnung
    • Erblasser kann anordnen, dass der Immobilien-Schätzer NN eine für die Erben verbindliche Bewertung der Immobilie XY vorzunehmen habe.
  • Hilfsmittel für die private bzw. einvernehmliche Erbteilung
    • im Auftrag eines Erben
    • im Auftrag aller Erben, unter Kostenübernahme durch die Erbengemeinschaft
  • Überzeugungsmittel für einen Parteistandpunkt im Erbteilungsprozess

Latente Steuern

Ausgangslage

Der übernehmende Erbe von Grundstücken aus dem Nachlass übernimmt nicht nur das Nachlassgrundstück mit Hypothek(en), sondern oft auch „latente Steuern“.

Meccano der latenten Grundsteuern

Je nach Ausgestaltung der kantonalen Grundstückgewinnsteuer übernimmt der Erbe, der sich eine Liegenschaft zuweisen lässt, im Rahmen des Steueraufschubtatbestands „Erbteilung“ sog. „latente Steuern“, die sich bei einem Weiterverkauf der Immobilien realisieren und dann von ihm zu tragen sind. Er trägt dereinst die Besteuerungsanteile auf Wertsteigerungsanteilen, die während der Besitzesdauer des Erblassers oder der Erbengemeinschaft entstanden sind, sowie natürlich jene, die vom Zeitpunkt der Liegenschaften-Zuweisung aus der Erbengemeinschaft bis zum Weiterverkauf entstehen. Im Kanton Zürich ist aktuell der Berechnungshorizont auf 20 Jahre seit dem steuerpflichtigen Weiterverkaufsanlass begrenzt: Der Grundsteuerberechnung wird also bei längerer Besitzesdauer als 20 Jahre der (hypothetische) „Wert vor 20 Jahren“ oder bei kürzerer Besitzesdauer der Verkehrswert im Erwerbszeitpunkt als Anlagekosten zugrundegelegt. Dieser „Wert vor 20 Jahren“ „rutscht“ also immer nach.

Latente Steuern bei der einvernehmlichen Teilung

  • Praxis / Berechnung der Steuerersparnis
    • In der Praxis werden im Teilungszeitpunkt die mutmasslichen Grundsteuern für den Fall der Veräusserung an einen Dritten (Versilberung) ermittelt.
    • Die „Steuerersparnis“ ist einzig Berechnungs- bzw. Verhandlungskriterium; sie wird zugleich als potentieller Belastungs-Wert für die mutmasslichen „latenten Steuern“ angenommen.
  • Praxis / Aufteilung der Steuerersparnis
    • Die Hälfte des so ermittelten mutmasslichen Grundsteuerbetrages wird am Uebernahmepreis in Abzug gebracht.
    • Im Teilungszeitpunkt weiss der Erbe in der Regel nicht, wie lange er die Immobilie in seinem Besitze haben wird bzw. ob er sie aus irgendeinem Anlass (vor Ablauf der oberwähnten 20 Jahre) verkaufen muss. Die „50 : 50-Regel“ trägt dieser Unsicherheit angemessen Rechnung. Eigentlich wird die Steuerersparnis aus internen Weiterübertragung „fifty-fifty zwischen allen Erben und dem „Liegenschaften-Erben“ aufgeteilt.
  • Abweichung vom Praxis-Aufteilungssatz
    • Aufteilungssatz von 50 : 50 ist natürlich Verhandlungssache
    • Verhandlungsgrundlage bilden
      • die Steuerersparnis aus der internen Immobilienübertragung resp. der Steueraufwand im Versilberungsfall
      • die Besitzesdauer des Erblassers
      • die Besitzesdauer der Erbengemeinschaft
      • die zeitliche Durchrechnung ohne Beachtung der Steueraufschubtatbestände (Erbgang, Erbteilung o.ä.)
      • die Verkaufswahrscheinlichkeit des übernehmenden Erben
    • Errechnung eines individuellen Aufteilungssatzes
      • Quotale Aufteilung der Besitzesdauern, unter Annahme Verkaufswahrscheinlichkeit des übernehmenden Erben
      • Umlage der „Steuerersparnis“ auf die Quoten von Erbengesamtheit und Übernehmer-Erbe
  • Familienerbstück-Immobilie

Latente Steuern vor dem Erbteilungsgericht

  • Die latenten Steuern sind vom Erbteilungsgericht bei der Festsetzung des Anrechnungswertes zu berücksichtigenBGE 125 III 50, Erw. 2)
  • Die Höhe der latenten Steuern ist vom Erbteilungsgericht sog. „ex aequo et bono“ (nach Recht und Billigkeit) zu berücksichtigen (» BGE 5C.40/2001, Erw. 6 lit. b)

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